Cadaqués: 17,9% de saturación turística — más alta que Mónaco
El verano 2026 enfila con tres municipios catalanes en zona regulatoria crítica. Cadaqués alcanza el 17,9% de saturación de apartamentos turísticos sobre habitantes empadronados — un ratio más alto que Mónaco (15,2%) o Saint-Tropez (14,1%). En la práctica significa 480 apartamentos turísticos registrados sobre 2.680 habitantes: uno por cada 5,6 personas residentes.
El umbral del 10% no es arbitrario. Es la cifra que la Generalitat fijó en abril de 2026 como criterio para activar la moratoria de nuevas licencias turísticas en municipios catalanes. Tres ya están dentro: Cadaqués, Begur (14,8%) y L'Estartit (10,1%). Un cuarto, Tossa de Mar, roza la línea con un 8,9%.
Mapa interactivo: prueba el modelo tú mismo
Hemos publicado un demo público interactivo con el mapa de los 8 municipios costa-brava analizados, una tabla con todos los datos cruzados (habitantes, apartamentos, saturación, precio €/m², ratio precio/renta) y una calculadora de saturación en vivo donde puedes simular cualquier zona costera moviendo tres sliders.
Top 8 municipios costa-brava por presión turística
Ordenados de mayor a menor ratio de saturación. Datos a mayo 2026 cruzando Registro de Turismo de Catalunya, padrón continuo INE 2025 y precios INE Vivienda libre y protegida.
| Municipio | Habitantes | Apart. tur. | Saturación | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Cadaqués | 2.680 | 480 | 17,9% | Crítica |
| Begur | 4.180 | 620 | 14,8% | Crítica |
| L'Estartit | 2.180 | 220 | 10,1% | Crítica |
| Llançà | 4.320 | 390 | 9,0% | Alta |
| Tossa de Mar | 5.840 | 520 | 8,9% | Alta |
| Roses | 19.620 | 1.480 | 7,5% | Alta |
| Lloret de Mar | 38.420 | 2.280 | 5,9% | Alta |
| Palafrugell | 22.890 | 980 | 4,3% | Moderada |
El precio vivienda local sigue al ratio
La saturación turística no es solo un número regulatorio. Tiene una correlación clara con el precio de la vivienda residencial local. En Cadaqués, el ratio precio vivienda / renta media municipal alcanza 19,6× — uno de los más extremos de España, comparable a niveles de Mónaco o Saint-Tropez.
| Municipio | Precio €/m² | Ratio precio/renta |
|---|---|---|
| Cadaqués | 6.200€ | 19,6× |
| Begur | 4.900€ | 16,8× |
| Tossa de Mar | 3.420€ | 12,9× |
| Llançà | 3.180€ | 12,5× |
| Palafrugell | 3.640€ | 11,8× |
| Media España (referencia) | 1.880€ | 5,8× |
Implicaciones inversoras concretas
1. Hoteles existentes en zonas saturadas → pricing power amplificado. La moratoria de nuevas licencias congela la oferta competidora de apartamentos turísticos. Los activos hoteleros operativos en Cadaqués, Begur y L'Estartit ven su capacidad de ajustar tarifas mejorada de forma estructural a 24-36 meses vista.
2. Consolidación M&A acelerada. Los pequeños operadores de apartamentos turísticos (3-12 unidades) sin capacidad de soportar la presión regulatoria buscan compradores. Los family offices y fondos hoteleros de alcance medio están escaneando el segmento — las transacciones registradas en BORME en zonas costa-brava han subido un +38% interanual.
3. Riesgo reputacional creciente. Las protestas por turismo masivo (Mallorca, Barcelona, Cádiz) están escalando hacia municipios pequeños. Cualquier nuevo proyecto hotelero en zona crítica se enfrenta a oposición vecinal organizada — lo que añade riesgo regulatorio adicional incluso al hotelero ya consolidado.
Y en la Costa del Sol: el comparativo
Las cifras de Andalucía son completamente distintas. Marbella, el destino premium por excelencia de la Costa del Sol, registra una saturación de apenas 2,5% sobre 152.000 habitantes empadronados. Estepona alcanza el 3,6%. La Costa del Sol opera 12 meses al año con un ratio empleo pico/valle de 5,3×, frente al 8,9× de la Costa Brava.
El resultado: dos modelos hoteleros completamente distintos. La Costa del Sol vende volumen estable durante todo el año; la Costa Brava vende exclusividad concentrada en 5 meses con precios pico superiores. El RevPAR 5* de Cadaqués supera al de Marbella en agosto, pero el RevPAR anual agregado es inferior por el cierre invernal.
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